晋城二手房

买卖过程中买不得的二手房

【导语】:近一段时间以来,“小产权房”市场又有些暗流涌动。连日来,国土资源部、住房和城乡建设部联合发文,再次强调坚决查处“小产权房”建设、销售行为。然而,类似的贪图“小产权房”便宜、寄希望于“转正”、蒙混过关等情况仍有出现。

  在二手房屋的买卖过程中,有不少可能会存疑问、存风险的地方,购房者都应该弄个清楚明白,避开这些“买不得”的房子。

  产权不明确的房屋是购房者首先要避开的。按照物权法的规定,不动产物权设立、变更、转让和消灭,都应依照法律规定登记,经依法登记,才发生效力;而未经登记的,则不发生效力。因此买房前,我们就要核对出卖人是否具有产权。物权法和建设部《城市房屋权属登记管理办法》还规定,不动产权属证书是权利人享有物权的证明,是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证,是国家对房屋所有权的确认。因此,查明卖方提交证书的真实性也要放在首位。

  同时,土地权属不清的房屋也买不得,“小产权房”问题就是如此。根据土地管理法的规定,我国土地所有权包括两种方式,即国家土地所有权和集体土地所有权。城市居民从事建设应当依法使用国有土地,农村居民每可申请一处宅基地,农村土地不能用于非农用途,因此才说大量存在的利用农村集体土地建设的房屋对外出售的“小产权房”是不受法律保护的。

  违规违章的不买

  违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物,主要是指房屋。从违章建设人有无土地使用权的角度来讲,违章建筑大体可分为两种情况:一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋;二是在已经取得使用权的土地上,但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这两种情况下建设人均不能取得房屋的合法所有权,还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除,因此购房者购买此类房屋是没有任何权利保障。

  另外,可能被列为危房的房屋也要避开。如果房屋一旦属于危房,不但居住会有安全隐患,而且也没有了其他的利用价值,因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况,做出是否属于危房的初步判断。进一步的,还要小心已经被列人拆迁范围的房屋。通常情况下,被列入拆迁范围的户口是被冻结的,而已列入拆迁公告的房屋,房地产交易管理部门将不予办理过户。如果购买了此种房屋,将会面临很大风险。一般情况下一两年内将被拆迁的房子,能够在各区的房地产交易所(中心)查到。此外,购房者还可以向所在区县房管局的拆迁科咨询相关情况,或者到当地派出所询问一下这里的户口是否己被冻结、委托中介公司帮助查询等等。

  “声明”缺失的不买

  房屋所有权共有是最需要多方声明的,共有意味着房屋的所有权人不是一个人,例如,夫妻共有房产、两方或多方共同出资取得的房产、多个继承人因继承而共同所有的房产等,其中最典型的就是夫妻双方婚后取得的房产属于夫妻共同财产。在共有的状态下,共有人对房屋均享有权利,这时如果共有人之一擅自将房屋出售,实际上是将其他共有人所占有的房产份额也进行了处分,那么势必将侵害其他共有人的利益。为此,共有人要处分房屋,必须征得其他共有人的书面声明同意。否则,即使进行了处分,这种处分也是无效的。由于二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产,购买未取得共有人同意出售的二手房会惹上麻烦。

  即使没有共有关系而只有租赁关系,也可能出现问题。按合同法规定,出售房屋时应通知承租人,同等条件承租人有优先购买权。因此在购买二手房时,还应考察所购房屋是否存在租赁关系。如出售人没有通知承租人,没有承租人书面声明放弃优先购买权承诺,买房后也会有后患。

  抵押查封的不买

  抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由于抵押权是一种物的担保,其最大的特性就是优先受偿权。因此将已经抵押的房产进行转让会损害抵押权人的利益,为此,《物权法》明确规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。显然,如果购房者稀里糊涂购买已被抵押的房屋,无疑是要上当受骗的。

  同样的,被法院、检察院、公安机关、海关等国家机关查封和扣押的房屋,其所有权的转移不得对抗这种公权力。如被执行人无金钱给付能力的,法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施;被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的,法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此,司法机关已保全、查封的房屋也是不能买的。

  转让条件不符的不买

  最后,不符合房屋转让条件的房屋也买不得。比如,按照国家保障性住房的相应规定,经济适用房属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。满5年转让应向政府缴纳土地收益等价款,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,才可以取得完全产权。因此,对不符合转让条件的二手房也要当心。

  还有的单位在向职工出售房改房时,在售房合同中作出了某些限定,如“未住满五年不得转让”等,因此购买房改房时也要注意查看原购房合同是否有此类的特殊约定。另外,一些房改房的面积是根据员工的行政级别、工龄等因素确定的,在二次转让时如原产权单位认定超标,则必须先将超标问题处理完毕才可上市交易,购房者所购买的房屋只能是超标已经处理的房屋。

手机访问 晋城本地宝首页

  • 七大买二手房技巧让菜鸟速成达人

    买房是人生中很重要的事情,无论是新房还是二手房,能买到一套满意舒适的房子并不是易事,特别是在验房的时候,挑选一套非“问题房”可是有一定技术含量的。

  • 房产证验证真假方法

    验证房产证真假可以打电话到房地局查询,看房产证的号码是否对应该房屋。

  • 二手房交易风险防范

    二手房交易风险防范,二手房交易时,几个关键环节要注意。对房屋上市交易资格的审查。对房屋基本状况的审查。对房屋配套设施及其他的审查。签约交付及过户的办理。

  • 买房要谨慎:切忌不能购买的七种“便宜房”

    百姓要买便宜房无可厚非,但在市场经济条件下,商家任何“优惠”、“便宜”都不可能是白送的,都有内中一定的原因,因此买便宜房一定要弄清便宜真正的原因。至少有以下几种房,客户在购买时,一定要慎之又

  • 二手房贷款注意事项

    按揭贷款对贷款人有什么条件限制?够买一套二手房贷款比率可达几成?还款年限有什么要求?本期购房小门道,小编为大伙整理了二手房按揭贷款的六大注意事项,有贷款购买二手房的朋友可以看看。

  • 教您挑选适合自己的新房子 业内专家的10个小妙招

    买房子要关注房子最重要的就是采光,要看你买的那栋楼南边有没有楼,要关注小区周边有什么配套,开发商的品牌,实力,区域的发展潜力,有没有赠送面积等等。

  • 买二手房比一手房好的十大理由

    买房前到房产部门检验卖家的土地和房屋所有权证书,不会上当受骗。二手房(房源、代理、租房)都是经过了好几年的使用期,房子潜在的问题都已经暴露出来,很容易看出来。

  • 二手房买卖合同何种情形下无效

    房屋属于不动产,为了维持房屋的占有秩序和交易安全,房屋买卖实行登记生效制度,因此,房屋买卖一经过户登记即具有法律效力,法院一般不轻易认定买卖合同无效或撤销买卖合同。不过,广东博浩律师事务所的

  • 怎么识破二手房买卖陷阱

    二手房买卖陷阱有哪些,买卖二手房时,需要注意的问题,小心各种陷阱。

  • 买二手房不得不注意的事情

    二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(

  • 步步惊心买房路 牢记6个最佳买房时机

    买房也是一部攻心计,步步惊心,如果你不是百万富翁,买房是刚需,那么注意6个最佳出手的买房信号,可以让你的买房过程不至于步步惊心。

  • 做个精明的购房者 理性解读二手房

    随着现代生活节奏越来越快,人们对于快捷高效的房产服务青睐有加,使得二手房中介机构如雨后春笋般出现在城市的大街小巷。然而,还有很多的购房者不了解“二手房”的概念,其实,对于更多的刚需一族来说,

猜你喜欢
热门推荐
本地宝郑重声明:本文仅代表作者个人观点,与本地宝无关。其原创性及文中陈述内容未经本站证实,本地宝对本文及其中全部或者部分内容的真实性、完整性、及时性不作任何保证和承诺,请网友自行核实相关内容。
企业文化 | 广告服务 | 广告价目 | 关于我们 | 联系我们 | 诚聘英才 | 法律顾问 | 意见建议
本地宝 BENDIBAO.COM 汇深网 版权所有 2006-2018 ICP证:粤ICP备17055554号-1